Conjoncture immobilière du Pays de Gex
Connaissez-vous les prix médians de l'immobilier dans le Pays de Gex ? 🔎
La chambre des notaires de l'Ain a publié une étude annuelle sur le marché de l’immobilier dans le département en 2022. Nous vous présentons ci-après notre analyse de ces données.
A titre liminaire, il importe de préciser ce qu’est un prix médian.
La médiane est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Par exemple, un prix médian de 400 000 € indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 400 000 € et 50 %, au-delà de ce prix. L’avantage de la médiane comme mesure de tendance est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes, à la hausse comme à la baisse.
La chambre des notaires de l'Ain a publié une étude annuelle sur le marché de l’immobilier dans le département en 2022. Nous vous présentons ci-après notre analyse de ces données.
A titre liminaire, il importe de préciser ce qu’est un prix médian.
La médiane est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Par exemple, un prix médian de 400 000 € indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 400 000 € et 50 %, au-delà de ce prix. L’avantage de la médiane comme mesure de tendance est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes, à la hausse comme à la baisse.
LES MAISONS 🏠
Sans surprise, le prix des biens n’a cessé d’augmenter et le Pays de Gex s'affiche comme étant la région aindinoise où les prix de l'immobilier sont les plus élevés.
En ce qui concerne les maisons anciennes, leur prix médian s’élève à 593000€. Ce montant peut sembler relativement bas par rapport aux prix de vente observés dans le Pays de Gex. Cependant, il s’explique par la multiplicité de biens qui tirent la médiane vers le bas, comprenant notamment :
✔ Des biens situés sur des secteurs moins attractifs
✔ Des biens possédant des caractéristiques éloignées de ce que recherche les acquéreurs, que ce soit en termes de volume, de prestations, de surface, etc.
Certaines propriétés cumulent ces deux facteurs défavorables, ce qui les pénalise encore davantage.
En revanche, lorsqu'une propriété possède les caractéristiques les plus recherchées par les acheteurs et dans les secteurs les plus prisés, son prix peut être très élevé.
📈 Les prix augmentent et les surfaces habitables diminuent
Malgré tout, le prix médian des maisons anciennes est en hausse, passant de 541 300 € en 2020 à 593 000 € aujourd'hui, soit une augmentation de 9,5 % en deux ans.
Pour autant, ces chiffres méritent d’être analysés. En effet, on constate certes que les prix des maisons anciennes ont augmentés, mais également que la surface habitable médiane a diminué. Elle est passée de 130 m² en 2020 à 112 m² en 2022. Même constat du côté de la superficie médiane du terrain, qui est passée de 740 m² en 2020 à 650 m² en 2022. Ainsi, une maison possédant les caractéristiques de 2020 vaudrait environ 700 000€ en 2022, soit une augmentation de plus de 25%.
En ce qui concerne les maisons anciennes, leur prix médian s’élève à 593000€. Ce montant peut sembler relativement bas par rapport aux prix de vente observés dans le Pays de Gex. Cependant, il s’explique par la multiplicité de biens qui tirent la médiane vers le bas, comprenant notamment :
✔ Des biens situés sur des secteurs moins attractifs
✔ Des biens possédant des caractéristiques éloignées de ce que recherche les acquéreurs, que ce soit en termes de volume, de prestations, de surface, etc.
Certaines propriétés cumulent ces deux facteurs défavorables, ce qui les pénalise encore davantage.
En revanche, lorsqu'une propriété possède les caractéristiques les plus recherchées par les acheteurs et dans les secteurs les plus prisés, son prix peut être très élevé.
📈 Les prix augmentent et les surfaces habitables diminuent
Malgré tout, le prix médian des maisons anciennes est en hausse, passant de 541 300 € en 2020 à 593 000 € aujourd'hui, soit une augmentation de 9,5 % en deux ans.
Pour autant, ces chiffres méritent d’être analysés. En effet, on constate certes que les prix des maisons anciennes ont augmentés, mais également que la surface habitable médiane a diminué. Elle est passée de 130 m² en 2020 à 112 m² en 2022. Même constat du côté de la superficie médiane du terrain, qui est passée de 740 m² en 2020 à 650 m² en 2022. Ainsi, une maison possédant les caractéristiques de 2020 vaudrait environ 700 000€ en 2022, soit une augmentation de plus de 25%.
LES APPARTEMENTS 🏙️
Concernant les appartements, dans l’ancien leur prix/m² médian est de 4260€. Pour autant, ce prix peut aller jusqu’à 6000 €/m². On constate par ailleurs une stabilité de la surface habitable médiane, que l’on retrouve également dans les logements neufs.
Dans le neuf, le prix est de 5 570€/m², soit 30 % de plus que dans l'ancien, ce qui correspond à l’écart moyen ancien/neuf constaté au niveau national. Selon notre expérience, ce prix/m² peut grimper à 7000 € dans l'est gessien. L'augmentation des coûts de construction a fortement contribué à la hausse du prix du neuf.
Dans le neuf, le prix est de 5 570€/m², soit 30 % de plus que dans l'ancien, ce qui correspond à l’écart moyen ancien/neuf constaté au niveau national. Selon notre expérience, ce prix/m² peut grimper à 7000 € dans l'est gessien. L'augmentation des coûts de construction a fortement contribué à la hausse du prix du neuf.
LES TERRAINS À BÂTIR🏗️
Du côté des terrains à bâtir, la chambre des notaires de l'Ain observe un prix/m² médian de 454€, pour des terrains viabilisés. Dans les faits, un terrain bien situé dans le Pays de Gex se vend rarement en dessous de 600€/m² et peut atteindre 800€/m² sur les secteurs les plus prisés.
Le prix de vente augmente et le prix par mètre carré diminue 📉
D’après le tableau ci-dessous, on observe une hausse des prix de vente des terrains au cours des trois dernières années, tandis que le prix par mètre carré diminue. Cela peut s'expliquer par le fait que l'offre de terrains en 2020 était plus adaptée à la demande de "parcelle de base".
Le concept de parcelle de base, couramment utilisé dans le domaine de l'expertise immobilière, correspond à la configuration la plus recherchée par les acheteurs et, par conséquent, la plus chère par mètre carré.
En l'occurrence, en 2020, une parcelle d'environ 500 m² correspondait à cette norme. Cependant, en 2021, la superficie médiane d'une parcelle est passée à 660 m², ce qui la place en dehors de la catégorie des parcelles de base de 500 m². Par conséquent, la valeur des terrains a augmenté, passant de 250 000 € à 283 900 €, mais leur prix par mètre carré a diminué. L’année suivante, la superficie des terrains a légèrement diminué, ce qui a entraîné une baisse du prix de vente global. Mais le prix/m² a augmenté, car la superficie du terrain s'approche à nouveau de la norme des 500 m² recherchée par les acheteurs.
Le prix de vente augmente et le prix par mètre carré diminue 📉
D’après le tableau ci-dessous, on observe une hausse des prix de vente des terrains au cours des trois dernières années, tandis que le prix par mètre carré diminue. Cela peut s'expliquer par le fait que l'offre de terrains en 2020 était plus adaptée à la demande de "parcelle de base".
Le concept de parcelle de base, couramment utilisé dans le domaine de l'expertise immobilière, correspond à la configuration la plus recherchée par les acheteurs et, par conséquent, la plus chère par mètre carré.
En l'occurrence, en 2020, une parcelle d'environ 500 m² correspondait à cette norme. Cependant, en 2021, la superficie médiane d'une parcelle est passée à 660 m², ce qui la place en dehors de la catégorie des parcelles de base de 500 m². Par conséquent, la valeur des terrains a augmenté, passant de 250 000 € à 283 900 €, mais leur prix par mètre carré a diminué. L’année suivante, la superficie des terrains a légèrement diminué, ce qui a entraîné une baisse du prix de vente global. Mais le prix/m² a augmenté, car la superficie du terrain s'approche à nouveau de la norme des 500 m² recherchée par les acheteurs.
PERSPECTIVES 2023
L’année 2023 s’annonce plus tendue, avec une augmentation des taux d’emprunt et une demande en baisse. Sur le premier trimestre 2023, on observe ainsi une baisse du volume de transactions mais pas de baisse réelle des prix. A suivre...
Source : Notaires de France
Source : Notaires de France
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Morgane PELLEN 04 50 40 45 42 Envoyer un e-mail
Responsable Marketing
Publié le 04/07/2023 par
Morgane PELLEN
